市场前研 | 113万方的隐形库存 翘楚行情为时过早

近期，城南纯新盘打响南京楼市新年伊始的第一枪，除了是节后南京首个开盘的项目外，更值得关注的是本次洋房的销许价格为3.5-4.0万元/㎡。坊间，包括南京不少媒体也一直揣测认为市场已经回暖，这个项目也打破城南板块3.5万/㎡的限价，一度市场回暖之说甚嚣尘上。静观市场分析，这背后到底是否存在坊间的传言，分析师对此进行全方面分析。

区域存量见底 后续供货周期较长不稳定

市场需求分析

在近五年的商品住宅市场，城南板块以0.98的供求比在整体南京市场中呈现出旺盛的购房需求。不难看出，相比正在发展中的较偏远区域，购房者对成熟地域的依赖性依然存在。尽管城南区域内政府整体供应量不高，但购房者的热情依旧高涨，整体市场呈现供不应求的局面。

区域存量分析

截止到1月底，南京商品住宅存量为469万方，反之，江宁、浦口为库存主力，城东、城南、城中存量见底，城南区域存量仅有8万方，仅占全市的1.7%；在全市去化周期持续走高至8个月的情况下，城南去化周期仅有4个月，相差近一半，城南也是南京去化周期最短的板块。

新房上市量分析

2018年全年度全市新房上市量为855万方，城南板块在2018年供应为14万方，仅占全市上市量的1.6%，仅有包括复地宴南都、石林大公园、禹洲嘉荟星岛、世茂城品、万科大都会在内，区域内仅有5个项目出货，且复地宴南都、禹洲嘉荟星岛、世茂城品、都荟天地已全部收官，后续均无出货，板块内在售项目少，区域严重缺货。当然存量低是否就有需求量，这两者并不是等同效应，板块区域的各类因素协同发展也十分重要。

区域待上市土地分析

2016年以来，城南共成交12幅住宅用地，成交楼面价在8882-29093元/㎡之间，有3幅现房销售地块，其中，G70（蓝光公园1号）、G71（禹洲嘉荟星岛）、G31（都荟天地）、G43（中海城南公馆）已经面市售罄，绿城G100、栖霞建设G10预计今年开盘入市。区域内地王为上海大名城2016年竞得G45地块，楼面价29093元/平方米。 2016年至今竞得的土地，除已面市的地块外，未推土地存量为113万方。

除了区域存量不足的客观条件之外，因为项目为现房销售，市场周期相对于期房时间更久，从2017年9月拿地起，到2019年2月的首开，为期了近一年多的蓄水，客群吸纳较多，项目淡市入市，避开很多“高风险”事宜，取得高开高走的成绩还是值得其他房企项目借鉴。

板块间辐射效应强  配套要跟上

项目所处的城南板块西临河西奥南中心，东南接江宁新城，往北对接主城，是主城东进南延的重要区域。虽然因为众多规划利好迟迟没有落实，再加上近年土地出让不多，导致板块的发展并没有想象中迅速。但由于板块自身配套基础较为纯熟，加上紧邻河西奥体，辐射效应强。随着上交通迎来了利好，地铁S3号线宁和城际的开通，未来人流集聚，区域内的常驻人口预计将会有很大的提升，区域房地产市场潜力巨大。

● 交通：地块周边轨交有地铁S3号线、地铁2号线；

● 商业：已建成淘乐迪购物广场，板块内成熟小区较多，小型生活配套较为完善；

● 教育：目前已建成软件谷幼儿园、雨花台中学、梅山第二中学，规划有外国语学校雨花国际学校、苏杰学校分校；

● 医疗：规划有南京明基医院（三级综合医院）、儿童医院河西院区（三级甲等），未来规划1所二甲特色医院、2处社区级卫生服务中心。

毫无疑问，单盘的回暖也给了楼市带来不少信号，不少人也心生疑问：楼市真的全面回暖了么？然而综合来看，1月南京整体去化率仅有48%，诸如招商正荣东望府、万象天地、中国铁建青秀城等当日去化均在五成以下，楼市依然呈现出了“两极”格局。当下热销楼盘，多以品质、区域取胜，所以单方面从个盘的热销来推断市场的全面回暖显然不够充分。纵观如今市场，短期内调控政策主基调不变，市场氛围还是较为理性。